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成交总价最高的是位于杭州未来科技城的综合体项目

集中供地之下,杭州土地市场显然并未降温,反而更现疯狂。5月7日、8日,杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗,总出让面积301.8万平方米,总建筑面积757万平方米,拍卖起始总价934.7亿元,累计成交金额达到1178.21亿元,相当于去年杭州全年土地总出让金额2521亿的46.72%。一次涉宅集中供地,等于卖到了去年全年所有土地出让金额的近一半。

“疯狂的”杭州土地

其中,成交总价最高的是位于杭州未来科技城的综合体项目,地块最终被华润置地以111.6亿元竞得,成交楼面价16499元/平方米,自持比例为4%。这也是杭州土地拍卖史上的第六宗总价超百亿地块。

建筑面积最大的为临平区鼎湖未来社区地块,出让土地面积24.8万平方米,总建筑面积81.3万平方米,是此次出让的57宗地块中建筑面积最大的地块,最终被中骏以91.04亿元竞得,楼面价11204.57元/平方米,溢价率29.98%,自持4%。

值得注意的是,按照目前的杭州土拍规则,先是竞价,达到30%溢价率时转竞自持比例,竞自持比例100%后竞养老住房面积。在此次57宗地块中,有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例,其中有13宗地块自持比例超过20%。

其中,杭州本土房企地上集团竞得的临安区城东滨湖新区单元地块自持比例达到40%,这也是杭州采取限地价、限房介“双限”规则后自持比例最高的地块。

此次杭州土地集中出让,有近90家房产开发商参与竞拍,既有本地中小房企,也有万科、融创、龙湖、保利、华润置地等头部房企,以及奥园、义乌天钲等首入杭州市场的房企。

在正式开拍之前,地块的争夺就已拉开序幕。57宗地块挂牌期间,大部分地块均获得房企报价,其中22宗地块溢价率在开拍之前就达到政府设置的溢价率“红线”,有12宗地块提前在挂牌期间进入自持比例投报阶段。

被华润置地以111.6亿元竞得的余杭区未来科技城综合体地块,则经历了136轮次竞拍。龙湖竞得的余政储出[2021]10号地块,经历了78轮竞价,溢价率29.93%,自持比例报到19%,最终以52.53亿元总价竞得。

火爆背后的“一房难求”

此次土拍,是杭州第一次采用集中供地形式。两天的集中供地,热度显然远超许多人的预期。

事实上,自2017年首次突破2000亿元,杭州的土地出让金收入已连续4年保持超2000亿元高位,2018年、2019年还连续两年蝉全国第一。2020年,杭州土地出让金总额虽同比上年下滑7%,但也仅次于上海,排名全国第二。

而土地市场火爆的背后,是杭州新房市场的“一房难求”。

刚刚过去的五一假期,位于萧山区的“滨江博语华庭”楼盘对摇号登记结果进行公示。此次摇号,是博语华庭的收官,推出的391套房源,吸引了10479组家庭登记,综合中签率低至3.7%。

此次加推,是博语华庭第三次推盘,也是房源量最多的一次,但也是中签率最低的一次。

实际上,博语华庭已是杭州的第31次“万人摇”。2018年,针对楼市销售中的“全款优先”“捆绑车位”,杭州推出了住宅销售摇号政策。杭州楼市的“万人摇”也正是从那一年开始。去年,杭州曾出现接近6万人抢购“远洋西溪公馆”的火爆场面。

为了给楼市降温,今年1月,杭州继续收紧楼市,出台政策包括“落户杭州未满5年的,限购1套住房”“赠与人须满3年方可获得购房资格”“除了红盘,中签率低于10%的楼盘也将纳入限售5年的范围”“增值税免征政策的年限由2年调整为5年”等。

据统计,新政出台后,杭州市区210余次住宅加推,仅80余次无须摇号。而不用摇号的楼盘大多位于临安、富阳与萧山边缘板块。入市的3.4万余套住宅,总报名人数达到23.3万人次,综合中签率仅为14.9%。

杭州楼市调控任重道远

统计数据显示,2020年,杭州十城区成交商品房15.2万套,环比增长12%。同期,十城区商品住宅成交均价28446元/平方米,环比2019年上涨13.54%,为近5年甚至10年来最高。

目前,杭州住宅均价在全国排名第七。据58同城、安居客发布的2021年《4月国民安居指数报告》,4月份,杭州新房29078元/平方米的均价,已直逼广州的29628元/平方米。

当然,杭州楼市热度不减,还有背后的套利空间。杭州是实行限地价、限楼价的城市,长期的“双限”之下,使得一二手房价格倒挂。

以此次五一假期的“万人摇”“滨江博语华庭”为例。博语华庭属于萧山湘北板块,靠近滨江区和市北西,新房的精装价格限价为均价34000元/平方米。而周边“中铁建江南之星”二手房的签约均价达到44700元/平方米,实际挂牌单价则在5万元/平方米以上。

另一方面,近年来杭州发展迅猛。2019年,杭州常住人口增量55.4万人。2020年,杭州新引进35岁以下大学生43.6万人。人才净流入率继续保持全国第一。

人口的大量流入,房价快速上涨形成的新房与二手房之间的价格倒挂,使得楼市热度居高不下的杭州,成为房企最中意的城市之一。

稳地价是稳房价、稳预期的基础,一级土地市场冷暖,直接决定房价的涨跌。相关人士认为,从此次土拍结果看,杭州地价已被进一步抬升,市场火热的背后也已有着明确的信号。

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