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了解买二手房冷知识及避坑指南

一、什么是过户?

平常我们讲买二手房要过户,只有过户了,这个房子才属于你。过户,简单说就是“产权”从A转移到B的过程。无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产,都需要“过户。也就是,去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。

二、房屋满2年,是指交房时间还是签合同的时间?又或者房产证的办理时间呢?

一般我们购买的房屋,满2年,可以免征增值税,省去不少费用。满2年是以拿到房产证的时间为准,即房产证满2年。

三、为什么满五唯一省钱?

满五唯一可以免收增值税和个人所得税,满五指的是房产证满五年,唯一是指,该套房屋是卖房人的唯一房产。

四、银行评估价和成交价有什么区别?

成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出,比如房主出价100万,实际成交的价格为97万,这个价格即为成交价。

评估价是银行根据该房屋的各个方面所产生的的价格,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。

五、买房的税费比如中介费、契税,是按照什么价来征收?

买二手房需要缴纳很多的税费,中介费是根据成交价来征收的;契税、增值税、个税,大多城市依据网签价征收,也有的城市是根据指导价来征收的。(ps:具体以各个地方规定的为准)“指导价”是指依照《中华人名共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状,给出强制性的价格范围。

六、什么是合同房?

合同房,简单地说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。比如,很多房子早已交房入住,但未拿到房产证,有些是因为各种原因无法办理房产证,有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同房,存在很多的风险。

七、出卖人身份

主要核实:

1、出卖人是不是真正的房屋所有权人

2、房屋所有权证

3、土地证(或二者合一的房地产权证)

4、契证

5、身份证

八、房屋权属

主要核实:房屋所有权证(必要时也可到房管局核对真伪)

九、房屋共有人

如果房屋存在共有人,必须让共有人也在买卖合同上签字。

司法实践中,曾出现过冒名顶替签字的情况,所有需要仔细核对签名人的身份。

十、房屋是否违章或待拆

注意用于交易的房屋是否为违章建筑或已被列入拆迁范围。否则,很可能发生钱房两空的后果。

十一、房屋是否被查封或转让

注意是否存在依法被查封或被转让,或以其他形式限制其房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。

十二、房屋是否被出租

如果房屋已出租他人,会导致买受人购买后无法实际居住。如果有,尽量要求房屋在交易前处理好租赁事宜。

十三、土地使用年限

注意:住宅的土地使用年限最长为70年!

房屋的年限是影响房价的重要条件,千万在购买前核实清楚,十四、各项税费

二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括:增值税、印花税、个人所得税、契税等。

十五、违约责任

为了避免纠纷,二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。

如采取按揭贷款的方式购房,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定。

十六、附属设施

如果有些房屋有附属设施(如游泳池、花园等),应明确价款中是否包含这些附属设施,避免日后产生纠纷。

十七、佣金

各方对中介佣金也要明确清楚,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。

十八、阴阳合同

有些人为了避税,会签订价款约定不一致的阴阳合同。

一旦发生法律纠纷,法院会认定该阴阳合同为真实的买卖合同。

所以,千万要避免签订阴阳合同!

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