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房利美和房地美支持债务深陷的抵押贷款

美国抵押贷款市场的守门人 越来越多地向债务负担沉重的借款人提供贷款,这凸显了抵押贷款风险的问题,因为政策制定者正在讨论改变这一制度的方法。

根据行业研究集团Inside Mortgage Finance的分析,去年抵押贷款巨头房利美 (Fannie Mae)和房地美( Freddie Mac)打包成债券的贷款中有近30% 用于购房者,其债务支付总额超过其收入的43%。自2015年以来,该份额几乎翻了一番。其他政府抵押贷款计划的数据也显示出增长。

这些贷款的支持开启了关于政府在房地产市场中的作用的争论。有人说廉价的联邦政府支持的融资已经为数以百万计的借款人提供了信贷,否则这些借款人 可能无法获得房屋所有权。其他人则表示,负债较高的借款人风险较高,他们的购买可能会加剧房价上涨,而许多地区的房价已 超过收入中位数。

随着政策制定者再次尝试彻底改革住房金融体系,这些截然不同的观点正在蔓延开来。负责监管Fannie和Freddie的联邦住房金融局最近确认的负责人马克卡拉布里亚表示,他 计划优先处理这个问题,尽管他没有具体说明他想做什么。3月份发布的 白宫关于住房金融改革的备忘录也提到了这一点。

一项不起眼的半年规则使这些抵押贷款成为可能承担高额债务的买家。临时条款将于2021年初到期,或者,如果首先发生的话,房利美和房地美将在房地产危机后获得政府赞助后恢复私人控制权。

该规则的淘汰可以通过禁止房利美和房地美购买债务收入比率超过43%的贷款来颠覆市场,该行业的一些人警告称。

“政策制定者一直没有选择,只能最终确定哪种贷款足够安全,可以算作合格抵押贷款,”城市研究所研究员,前奥巴马政府住房顾问吉姆帕罗特说。现在是行业顾问。

当 金融危机后消费者金融保护局 推出更严格的抵押贷款标准时,它采取了临时措施,以避免削减一些借款人的信贷准入。这个例外被昵称为“合格的抵押贷款补丁”,并允许房利美和房地美购买高债务收入抵押贷款。

从那以后,房利美和房地美的债务与收入比率超过43%,这是抵押贷款的典型截止日期。智库城市研究所估计,由于补丁,2014年至2018年期间还有330万抵押贷款。

大约两年前,房利美宣布,它可以 更自由地保证抵押贷款 与债务收入比率在45%至50%之间,尽管它已经收紧了一些标准。没有宣布变化的房地美已经看到其对这些借款人的抵押贷款份额上升得更慢,数据显示其股价近期一直在下跌。

位于俄勒冈州奥斯威戈湖的Vantage Mortgage Group Inc.的抵押贷款经纪人克里斯博格表示,在过去的几年里,当他向房利美和房地美提交申请进行审查时,他更容易点亮高负债抵押贷款。 。“现在,如果我看到一个信用评分非常好的人,我认为它会通过,”他说。

许多人提出了各种中间道路,例如通过其他方式衡量风险。根据城市研究所的数据,虽然比率超过45%的借款人在金融危机之前和期间的违约率高于低于-45%的买家,但高负债借款人实际上自2011年以来的违约率一直较低。这导致一些住房专家认为该比率不是风险的准确衡量标准。

银行表示,并非所有高债务收入贷款都归于具有风险的高风险借款人。借款人通常还有其他补偿因素,例如高信用评分或其他不计入的收入,这使得他们可以安全地为贷方投注。

当Rob Caress去年秋天申请抵押贷款时,他的妻子卢尔德刚刚退休,这意味着他们的债务占其家庭收入的49%。

“我知道这是我们的极限,”凯斯先生说,他是一名自营销售打印机和复印机用品的人。他们正从俄勒冈州波特兰市外的一所房子搬到更远的地方,在那里他们会有更多的空间。

但他们的抵押贷款经纪人博格表示,他们有抵消因素,包括良好的信贷,大量的储蓄和物业的大额首付,使他们成为一个安全的赌注。他们最终得到了房利美支持的贷款。

尽管如此,一些住房经济学家认为,向拥有大量债务的借款人提供贷款,对更广泛的住房市场产生了有害影响,例如将需求增加到人为地抬高房价的程度。

“我们的住房严重短缺,”美国企业研究所住房中心联合主任埃德平托说。“你不能通过杠杆推动房价上涨来解决这种不足,这正是我们一直在做的事情。”

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